以文具店買的租賃契約書簽約，有效力嗎？妥當嗎？

        雖然口頭約定的租賃契約原則上仍生效力，只是有舉證困難而須承受不利後果的疑慮，故當事人通常為了省麻煩，就在隔壁的文具行買了房屋租賃契約書，心想這內容不是其中一方所擬的，應該較客觀公正吧，雙方遂花不多時間即簽立房屋租賃契約書。原則上，契約雙方就坊間所購買的契約內容條款經確認後所簽立的契約，當生效力，只是目前坊間所出售的房屋租賃契約書版本，其所定的責任範圍與民法規定略有不同，於簽約前最好詳閱條款內容，茲略述如下：

1.      租期屆滿拒不搬遷的法律責任

房客如於租期屆滿拒不搬遷，房東得起訴請求遷讓房屋及租期屆滿後每月相當於租金的損害金，直到該房客搬遷為止；而坊間的版本大多規定房東得另外「每月」請求租金五倍的違約金，因此，依照該坊間的版本，房東得起訴請求遷讓房屋、自租期屆滿後至房客搬遷為止「每月」相當於租金的損害金及「每月」租金五倍的違約金。至於「每月」租金五倍的違約金是否過高，雖得依照民法第252條規定請求法院酌減，但是違約金的酌減，是屬於法院的職權，減低與否或減低若干，均非房客所能強求，特別是租金較高的情形，須另外「每月」負擔五倍的違約金，對雙方權益的影響就更為顯著。

2.      房客使用房屋的注意義務：

依照民法規定，房客使用房屋需負抽象輕過失的注意義務，失火部分則僅就重大過失負其責任，也就是房客如因輕過失導致房屋失火滅失時，房客不須負賠償責任。房客過失導致火災應否賠償的注意義務，得由雙方約定加重或減輕，而目前坊間的版本，針對房客失火應否賠償的注意義務並無特別規定，因此回歸民法的適用，房客僅須就其重大過失負擔賠償責任。

3.      如因涉訟所需費用的負擔

吾國法律規定，原則上任何一方聘請律師的費用，不得向他方請求，除非雙方於契約訂明可以向他方主張。目前坊間的版本大皆訂明如他方違反契約而須提起訴訟聘請律師的費用，得向他方請求。故官司打得愈久，律師費用自然愈高，如此除了依照判決應賠償他方外，另外還需支付他方所聘請的律師費用，賠償數額自然增多，是否划算，每人心中各有一把尺。當然確實遵照契約履行，自能免除無謂的費用支出。

劉志忠律師