簽訂房屋租賃契約書時，要注意什麼嗎？

        簽訂房屋租賃契約書時，要注意什麼嗎？

1.      當事人

簽訂契約的雙方應該就是現場簽字的「那個人」，這有什麼值得大驚小怪的嗎？是的，簽訂契約的雙方應該就是現場簽字的「那個人」，然而，你如何確知在你面前簽字的那個人就是他本人呢？他所簽的身份證字號是否為真？抑或是另外第三人的身份證字號呢？在簽訂租賃契約時，常因「應該不會吧」或是「省麻煩」的想法即輕易相信簽約的人就是其本人，對他簽的資料也全盤相信，致使房客欠繳租金又拒不搬遷，直到欲發函催繳租金甚至對之起訴時，始知契約之相對人根本不是簽約當天的「那個人」，或是契約當事人的資料，沒有一個是正確的，甚至還有租給通緝犯作違法使用，還被蒙在鼓裡呢！因此，在簽約時，多確認一下身份證件，如將房客身份證影印附在契約後面更佳。如是代理本人簽約，最好確認授權範圍，並將委任書附在契約後面，以免爭議。同樣地，房東的身份也須要確認，是否為所有權人，若為二房東，有否轉租的權利等等，多一點確認及注意，將能免除日後無謂的困擾。

2.      標的座落、使用範圍

房屋座落、門牌號碼，是否整層出租，哪一個空間不在出租範圍，均須載明清楚，如有疑義，最好畫圖、照相做為附件，實務上曾有案例，雙方針對租賃標的，僅載明詳如附件，然竟無附件，當事人亦無法確定，致使事後欲終止契約時，就增加終止契約的難度，實在不可不查。

3.      是否有權出租？

原則上，出租人並不限於所有權人方得將房屋出租，依照民法第443條第1項的規定，在房屋出租的情形，二房東如沒有禁止轉租的限制，亦得將房屋轉租。二房東如有不得轉租的限制而仍將房屋出租與房客時，依照民法第443條第2項的規定，房屋所有權人有權終止其與二房東的租賃契約；縱然房屋所有權人沒有終止其與二房東的租賃契約，房客只與二房客訂立租賃契約，如此房客尚不得以此對抗房屋所有權人，其對房屋所有權人仍非屬有權占有，房屋所有權人有權要求房客搬家返還房屋，如此房客的損失亦只能向二房東主張而已，因此，在承租房屋前，最好確認房東是否有權出租，較為妥當。

4.      房屋是否有設定抵押權？

一般房屋向銀行貸款設定抵押權的情形，所在多有，如此對租賃權益有什麼影響呢？依照強制執行法第98條第2項的規定，租賃權發生在抵押權之後，在拍賣過程，執行法院如認為對抵押權有影響，例如因租賃權的存在會降低該房屋的拍賣價格而影響抵押權人的利益時，法院會將該租賃權除去再行拍賣，如此租賃權即會歸於消滅，房客不得向經拍賣程序買得的屋主主張權利，特別是租店開公司者，往往花了大筆裝潢費，然而可能生意做到一半，無法繼續經營而有得不償失之遺憾。另外房屋是否設定抵押權，經由所有權狀是無法知悉，必須經由最新的建物登記謄本方能窺知。

劉志忠律師